‘Meevaller’ voor De Kernen

Publicatiedatum: 25-06-2013

Het resultaat van De Kernen over 2012 is goed. U ziet klinkende cijfers, bijna onrealistisch kan uw indruk zijn. Hoe is dat mogelijk in deze economisch slechte tijden, hoor ik u al denken. En, kan de huur dan niet omlaag? Waarom legt De Kernen projecten dan stil? Ik leg u daarom graag uit wat we gedaan hebben en wat ons nog allemaal te doen staat.

Laat ik duidelijk zijn, wij moeten altijd sterk vooruitlopen op (verre) toekomstige ontwikkelingen en op huidige en verwachte  politieke beslissingen. We doen dat zodat we de bedrijfsvoering gezond kunnen houden. Dat is eigenlijk geen nieuws, voor mij tenminste niet. We beperken namelijk risico’s en rentelasten zoveel mogelijk. We werken uitsluitend in het belang van onze primaire taak; zorgen voor betaalbare woningen voor mensen die niet zelf in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Dat vraagt om sobere doelmatige inzet van onze middelen

Het resultaat valt mee, maar…

…dit resultaat is voor een behoorlijk deel  toe te schrijven aan de positieve verkoopcijfers van het  bestaande bezit van De Kernen; we hebben meer woningen verkocht dan wij hebben begroot. Toch zagen we ook dat op de korte termijn de verkoop van nieuwe woningen bijna stilviel, waardoor we het opstarten van nieuwe projecten voorlopig hebben uitgesteld en daarom een aantal mensen van de loonlijst af hebben moeten halen. De vooruitzichten op de langere termijn zijn ook niet positief door o.m. de verhuurdersheffing . We hebben daarom ook bespaard op bedrijfslasten, zoals het sluiten van de vestiging in Beneden-Leeuwen. Ik noem dat ‘in control’ zijn: tijdig de juiste beslissingen nemen om risico’s te beperken. Dit resultaat houdt dus geen jaren stand, want verkopen uit bestaand bezit zijn eindig.

Verkoop bestaand bezit

Zoals ik al zei, we hebben in 2012 meer verkocht dan begroot. Dit positieve resultaat zetten we in voor sociale woningbouw. Omdat hierin altijd een onrendabele top zit, hebben we de opbrengsten uit verkoop van bestaande huurwoningen heel hard nodig. We hoeven dan minder te lenen en beperken zo de risico’s en rentelasten de komende decennia. Voorheen bouwden wij ook koopwoningen om de winst daarop in te zetten voor de onrendabele  top op sociale huurwoningen. Dat is gegeven de huidige vraag naar koopwoningen even niet aan de orde. En als het aan de minister van Wonen ligt, mag het in de toekomst sowieso niet meer . Dit beperkt vanzelfsprekend ook de bouwmogelijkheden.

Verhuurdersheffing

De verhuurdersheffing is een groot blok aan ons corporatiebeen. We betalen door deze heffing mee aan enorme bezuinigingen van de overheid. Het geld wordt niet ingezet in investeringen in de sociale woningbouw, terwijl er wel degelijk vraag is naar betaalbare huurwoningen. Bovendien kunnen we de heffing niet volledig betalen uit de extra huurverhoging. Ook dit beperkt dus onze investeringsmogelijkheden.

Investeren in nieuwe huurwoningen

Gelukkig gloort er nog wel hoop. De extra opbrengsten uit verkoop geeft De Kernen een beetje ruimte na te denken over de stilgelegde projecten. Welke kunnen we toch versneld door laten gaan? Waar is de behoefte het grootst? Waar kunnen we mensen blij maken met de bouw van nieuwe sociale huurwoningen? Daarop bezinnen wij ons. Kortom, de ‘meevaller’ zetten wij volkshuisvestelijk in.

Investeren in onderhoud

Naast de bouw van woningen is het onderhouden van ons bestaand bezit onze primaire taak. We dragen dan ook zorg voor goed onderhouden woningen. Op onderhoud, renovatie en isolatie hebben wij dan ook flink ingezet in 2012. We hebben maar liefst 300 woningen geïsoleerd en in 2013 staat hetzelfde aantal in de planning. We kunnen ook hier met de extra ruimte de komende tijd nog meer woningen versneld isoleren en groot onderhoud plegen. We  zetten de komende jaren zwaar in op het verbeteren van de energielabels van de woningen; in 2021 moet ons hele woningbezit gemiddeld energielabel B hebben.

Vergelijking met het resultaat uit 2011 en de begroting voor 2013

U ziet het, de cijfers hieronder fluctueren enorm. Dat zit ‘m vooral in de waardeverandering van ons woningbezit. Deze waarderingswijzigingen betreffen geen harde euro’s (ontvangsten en uitgaven) , maar komen voort uit een wijziging in de berekeningsmethodiek. Het resultaat bedrijfsvoering vertoont veel kleinere verschillen tussen de jaren en geeft een beter beeld.

Beknopt overzicht jaarresultaat 2011-2013    
(x € 1 mln) 2011 2012 2013 begroot
Verkoop 6,2 9,0 2,5
Overige waardeverandering - 17,8 2,6 - 8,5
Belastingen 2,3 - 1,4 - 1,0
Resultaat bedrijfsvoering - 1,2 1,3 - 1,7
Totaal resultaat - 10,5 11,5 - 8,7

 

Ik begrijp dat u zelfs na het lezen van deze uitleg nog steeds vragen heeft. Stel ze gerust en laat het een uitnodiging zijn om met mij in gesprek te gaan.

Marinus Kempe

 

Deel deze pagina

 
Annuleren

Waarmee kunnen wij je helpen?

Begin hier met zoeken!

Geen resultaten gevonden